进入9月，房地产市场出现了两个信号，一是传统的金九银十的到来，二是部分城市的调控政策在持续收紧，在正方两个方向的压力都存在的情况下，房地产市场走向会如何呢？而对于购房者来说，最最关心的是现在是不是最佳购房时机？

如果和去年相比，从5月份开始，5、6、7、8这4个月的成交量同比超过去年同期。在这样的情况下面，整个市场已经恢复到比较好的水平，七八月份的成交量已经比去年高的情况下，9月份成交量要继续大幅增长的可能性很小，再加上政策在逐渐收紧，但是地产商存在出库存压力，不排除有一定力度的优惠。

所以预计今年9月份、10月份的成交量依然会维持在目前这样比较活跃的水平，但是很难比7、8月份再有大幅度的增长。

楼市政策持续收紧

近期楼市整体政策方向从疫情之后的放松刺激转向了收紧和调控，多城市又出台了楼市调控收紧的政策，如沈阳全面收紧调控，杭州、东莞等之前出台过收紧政策的城市又陆续出台了补漏洞的政策，此外还有合肥、东莞、杭州等城市的调控都在不断升级。

目前为止，包括深圳、南京、杭州、宁波、内蒙、长春等，已有超过15个城市出台了各种各样的调控政策，整体政策方向转向收紧。

7、8月份的时候，因为天气非常炎热，大家外出比较少，也是房地产营销活动也比较少的时间，所以成交量会比较低；9月份之后，天气凉爽，再加上10月黄金周的假期，开发商的促销推广活动比较多，所以9、10月份是市场的成交旺季，这是市场自然状态下出现的结果。

所谓的金九银十应该指的是整个楼市的成交量，即9、10月份的成交量相比7、8月份要有比较明显的增长，才可以称之为金九银十。

在过去的11年里，真正意义上9月份销量比7、8月份要好很多，只在2020年出现过一次，40个重点城市9月份新房成交量比7、8月份超出了50%。

其次就是2016年，40个重点城市9月份新房成交量比7、8月份高了16%，而其他的年份中，9月份的成交量和7、8月份几乎持平。

因为房地产市场从2011年开始限购，之后就进入调控周期，虽然2015年至2017年的市场政策有放宽，但之后又开始重新收紧。

所以整体市场在过去的11年里，大多数时间处于调控之下，调控政策的存在，使得市场原本的起伏周期被拉平，原本市场的季节波动也开始变小。所以传统意义上的进金九银十在很长一段时间已经不存在，只是留在大家印象之中。

因为一季度疫情的影响，整个市场的成交量几乎冰冻，所以全年市场的走势是前低后高的。一季度的时候很低，二季度之后因为疫情得到控制，整个市场快速恢复，成交量就很高。

但是前面1~8月加起来和去年同期比，整体差不多。地产商打折对市场影响会怎么样呢？

从以往的市场表现来看，开发商经常通过促销活动来推销自己项目的，基本上每年都有，而从以往的经验来看，活动的宣传力度很大，但实际上落地并不像宣传的那么大，不同城市、不同项目之间有很大的差别。

在一些热点城市，比如说最近出台了各种收紧政策的城市，出现大幅度降价的可能性就很小，而在其他市场表现不太好的城市，促销力度可能就会大一点。

因为9、10月份是传统营销季节，应该会有其他开发商跟进，但会有同样力度的降价和打折的可能性比较小，还是会根据当地市场的情况来定。

整体来看，应该不会有价格上的大幅度变化，因为三条红线的政策方向的存在，预计接下来对于开发行业的杠杆率会有更多压力。

在这样的情况下，应该会有利于这些开发企业进入比较正常和良性的循环，不是依靠高杠杆去扩大市场，而是通过正常的经营活动，即买地之后造房，之后销售再回款，然后继续生产，这样的做法对整个行业来讲应该也是比较健康稳定可持续的发展趋势。

通过观察市场的一些先行指标，包括新房的来访情况，新房销售经理指数，二手市场上的报价指数，二手门店经理指数等各种领先指标来判断，最近市场的整体走势是比较平稳的。

所以预期在接下去的9、10月份，整个市场依然可以维持目前这样比较活跃的销售表现，但是不会有成交量大的增长，对于购房者来说适时相机手入场才是王道，爱淘才会赢。(文章主要内容来自中原地刘渊的观点）