贸易战下，后台询问买房的大部分都是：这房子还能不能买？深圳的房价抗不扛得住？

我的回答是：假如这个毛衣战要打十几二十年，你是不是一直都不买房子了？

诚然市场情绪会受影响，如果是纯粹的投资，我认为暂时观望是正常的。但如果是自住，一个可以从容选房的调整市场，是对刚需最友好的市场。而深圳是中国基本面最好的城市，这一点从未改变过。

整体上，我认为，买房就是一句话：买入一个好城市/地段，买入一个好价钱。这个原则下，最能一句话说完的买房策略，就是“无限的趋近城市中心（并在调整期大胆买入）”。

在城市中心选房其实是“门槛最低的”，因为“少”，最容易找到。每一个城市，中心永远都只有一个或者一小撮。但对于至少90%以上的人来说，即便懂得这个道理也毫无意义，因为钱不够。那么，逻辑上，我们需要以“中心”为原点，向外扩散——像北京四环五环六环那样。

但在深圳不是这样的，原因是深圳是一个“多中心”的城市格局，这也决定了我们理解起来深圳的“中心”时，要比那些“单极中心”的城市要远为复杂。

也是基于这样的考量，我很早将深圳房地产分为四个层次：城市中心——对应最富有人群；城市副中心——对应改善性需求；临深轨道TOD——对应白领人群。另外加一个类型化的房地产——学区房。

按照深圳的城市规划，城市中心就是福田+南山，具体指福田CBD+深圳湾+前海，这里现在和未来都将是深圳最贵也是最保值的地方。城市副中心，指的是卫星城的区域中心，深圳有6个，龙华中心、光明中心、大空港中心、大运中心、坪山中心、盐田中心，每个都是其所在行政区的中心点，这6个现在和未来都将是深圳进行大手笔投资的重点。

如果你去不了城市中心，那么去城市副中心，也要记得，不能离开“中心”这个概念。

总结一下我推荐的理念就是：投资在中心，刚需副中心。

刚才说了，副中心选房非常困难，因为需要的工作量太大，比如对一个核心区工作的刚需而言，到副中心去可能有好几个区域都差不多。这个需要首先做跨区域的对比，然后才涉及到楼盘、价格，就这一个工作，刚需就很难完成。何况这里面还不像投资，仅仅对比区域的增长前景就好，刚需还要考虑通勤、宜居性、配套的完善度等等。这个要是考察下来，很可能房子就没了。

那么，这里面简要的标准有没有？我认为有，横跨多个副中心来比较，在影响房地产价值的多重指标因素里，我们要去找出一个稀缺度最高、最不易替代的指标。

在深圳的副中心，稀缺度最高的指标是什么？

地铁？学位？人居环境？商业配套？楼盘品质？

我个人建议围绕着学校+地铁来选盘，如果两者能兼顾最好，不能兼顾学校优先。

地铁当然也很重要，但是在副中心，一是地铁都会开通，只是时间谁先谁后，这决定了地铁的稀缺性会逐渐下降。比如说大运中心、龙华是最早通地铁的副中心，但是坪山、盐田、光明也都很快要通地铁了。二是，地铁是有替代性的，实在不行，没有地铁，我也可以买台代步的小汽车。

但是小区附近有没有好学校，这个问题在现实中，是比地铁更难的事情。没有地铁我还可以买车，但没有好学校我就只能搬家。好学校，不是个人能力能够解决的问题，是难以替代的稀缺性。

在名校附近，意味着锁定期更久，幼儿园到小学至少是9年时间，这意味着社区的稳定性会非常高，也意味着社区的住家比重高，空置率会更低。

是以，无论你将来换不换房子，我都建议围绕着学校作为优先，来选择居住地。

以上面两个标准，我们来看坪山。

首先解决大的问题，城市副中心。

我之前使用过PIE模型——对应人口、基建、就业，来判断一个区域的房地产有没有前景。

坪山是深圳的城市副中心之一，也是深圳目前房价最便宜的副中心——这里现在还有“2字头”的房子。当然如果你更有钱，你可以看别的区域，价格会分流人群。

其次，在都市圈的战略下理解，坪山未来将是整个深莞惠都市圈的东部中心。这里已经并将继续出现人口、基建、就业全部持续上升的态势，并持续夯实它的城市副中心地位。

这是有多重因素决定的。最重要的一点是，深圳东西部人口、投资、就业的不均衡。2016年初，深圳在推进东进战略之前，公开信息显示：“龙岗、坪山、大鹏三个区的公共基础设施实施率，还不到原特区内的50%，也不到以宝安为主体的西部地区的66%”。这是为什么在2016年深圳会推出高达1.4万亿天量基建投资的“东进战略”——具体包含：10条战略通道+6条铁路+14条地铁+第二机场的研究，目的是要让东部成为一个海陆空铁的交通枢纽。

（坪山14条地铁线规划）

我新查了材料，这几年，这些动作进展颇为迅速。比如南坪快速已经基本接近全线开通，14号线地铁线也在2022年开通等等。

就业方面，坪山现在规划有3个千亿级的产业带——新能源、生物医疗、新一代信息技术。主要看GDP就好了，坪山2018年的GDP超过700亿，增速超过10%，全深圳第二，大幅超过深圳全市水平（7.6%）。

在人口方面，坪山2018年常住人口继续净流入，变为接近45万。但按照规划，坪山未来预期实际管理人口会到200万，人口密度会超过1.2万人/平方公里。从行内惯用的小学生人口来看，坪山区2018年在校小学生人数37508人，增长12.7%。在园儿童数18977人，增长6.7%。全部都在增加。

基于这些基本面因素来看，坪山房地产未来持续增长是毫无疑问的，只是快慢问题。对于要上车的首套房刚需而言，这里是最接近梦想实现的区域。

围绕着上述指标，我们来寻找坪山最好的学校以及地铁。

坪山未来比较厉害的学校可能会在坪山实验学校、深高东校区（现在只开了高中部）、深中（坪山打算引进）。

这些在今年2月坪山区政府会议上披露的：

就目前看，坪山实验学校是区域排名最高的学校。2018年中考，坪山一共俩学校在四大录取率跻身top100，坪山实验学校和坪山中学。其中，坪山实验学校的四大、八大录取率排名分别是第61名、第53名，已经逼近top50。坪山中学则分别是第73和第83名。

另外靠近坪山实验还有一个新规划学校——飞西学校，也即是恒大城旧改所在地。这个学校2017年已动工，公示竣工时间为2019年10月，目前还不确定引入谁来办学。

我认为如果要在坪山置业，可能将目光锁定在这两所学校会很有意义（综合考虑）。

这里本身所在的区域是坪山中心区，是区内配套最完善的地方，聚集区政府、六馆一城、坪山高铁站、半月环公园、益田假日等商业配套等多项资源，周边商品房也比较多，已经形成了较为成熟的居住氛围，比如招商花园城、六和城、财富城、深城投中城、大东城等。

这个地段的二手房价格较多在3.5-4.5万/平米左右，像坪山招商花园城刚成交一套2房， 76.44平米278.5万，单价36434元/平米。其它如大东城一期4.4万/平米，二期4.7万/平米，深业东城国际3.5万/平米，万科金域缇香4.1万/平米……

另有两条地铁线——14、16号线贯通坪山，其中，14号线在2022年建成通车，到时候可以通过接驳乘坐，半小时可以达到福田中心区；16号线大约在2023年7月通车，20分钟就可到大运中心。

当然我不敢说买这里的房子就一定能够读到好学校，今年的确学区房发生了太多的“事故”。但相对来说，距离名校近一些，保障性会强一些。这个要求我们刚需在买房之前，要做足功课。

如果区域内最大的项目，当推即将开卖的恒大城莫属。

这个项目就在距离坪山实验学校大概600米的范围内，目前是纳入后者招生范围的。地块东南侧即为正在建设的飞西学校，另外，恒大城小区内一期二期各规划有一所18班幼儿园，均为公立。客观说，这样的学校配套，在教育资源极度稀缺的关外，是非常少见的。

在交通方面，恒大城的出行是非常有优势的，地铁+高铁+快速路三网合一。

项目距离在建的地铁14号线坪山围站稍微远一些，大概1公里多。但是距离16号线就非常近，大二期与16号线坪山“文化中心站”无缝接驳。

在快速路方面，恒大城距离南坪快速只有1公里、距离东部过境高速仅2公里。南坪快速可谓是横贯整个深圳南的交通北大动脉，除一些路段有堵塞外，全程速度极快，从坪山到南山1小时内搞定。我经常说这条路是深圳南北向的“滨海大道”，全线贯通不但是对坪山的房地产有拉动，对远在大亚湾的房地产都会有助益。

在商业配套上，与恒大城一路之隔是商业体量为8.6万㎡的坪山益田假日广场，引进有华润万家超市、IMAX影城等品牌。恒大城自身还配备约13万㎡的商业，空中花园式街区，满足业主生活所需。

目前，恒大城开发的是大一期，分01、03两个地块，整体建筑规模超过55万平米。开发商预计在6月份将推出首批单位——户型为76-156平米的2-5房，共610套房源，目前营销中心及样板间已开放，可以前往考察。现在具体价格尚未确定，一般来讲，考虑恒大的开盘策略，估计价格不会太高，部分房源300万内应该可以上车。对深圳刚需来说，是一个很不错的上车盘了。