“您这边需要买房吗？”

“需要啊，但是这个城市限购，我没有名额。”

“我们这边是专业代理机构，只要您这边有意向，名额方面我们可以帮您解决。”

以上对话基本是部分中介劝说客户借名买房的开头。每个故事的理由和过程五花八门，但引发的纠纷都是千篇一律——房产归属不明或挪作他用，实际购房者遭受重大经济损失；实际购房人无力还贷，被借名人须承担实际还贷责任。

那么借名购买协议是否合法？

保障房可以借名购买吗？

购买的商品房存在哪些法律风险？

实际购房出资者和被借名人如何规避各自相应的法律风险？

……

众所周知，房住不炒是我国当前房地产调控的基本要求。各城市，特别是一二线城市都出台了特别严格的限购政策，有效遏制了大部分投资客。但严格的限购政策，又使得部分急需买房，购房资格又还未达标的刚需群体陷入进退两难的矛盾。在这种市场需求下，就催生了借名买房的现象。

以深圳为例，购房者只能是深户或者非深户购买5年以上社保。那么这些不符合条件购房者又想购置房屋，就只能借符合条件人的名义购房。

所谓借名买房，即房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋产权，实际出资人与被借名人，签订一个借名买房协议，明确的购置房产是属于实际出资人，不属于被借名人。那么这个协议法律效力如何呢?

这里有三层意思。

第一，协议合法有效，但不能直接产生物权，即不能真的按协议说的，这个房子物权属于实际出资人，然后直接向法院起诉说这个房子就是实际出资人的，要求法院确认产权，这个无法得到支持。

第二，不直接产生物权，同样也就无法对抗善意第三人。善意第三人根据公示公信的原则，房子登记在谁名下，就认为房产是谁的，就向谁购买房产，善意第三人这种购买是受法律保护的。即如果被借名人中途把房子卖给了善意的第三方，实际出资人并不能以借名买房协议，说房子是实际出资人的，认为第三方与被借名人签订买卖合同无效，要求第三方返还房产。当然如果这个第三方与被借名人是恶意串通的，还是可以要求第三方返还的。

第三层意思，协议合法有效，产生债权请求权，即实际出资人可以根据协议约定，要求被借名人把房产过户给实际出资人。当然有个前提条件，就是请求过户时，实际出资人已有购房资格，否则无法完成过户。

对于涉及经济适用房、安居房的借名购房合同的效力，司法实践的主流观念是无效，因为经济适用房、安居房是保障性住房，购买此类房产都必须符合一定的特殊条件，购房人有资格要求，房产也是受职能部门监管的。如果借他人之名买了经济适用房，然后又可以根据协议要求房子过户到实际出资人，那么所谓的保障性住房就失去了原本的存在意义。所以借名购买这类经济适用房、安居房等保障性住房的，会被认定为损害了社会公共利益，合同会被判定为无效。

我们这里举个简单例子，甲方有钱，乙方没钱，但乙方有购买经济适用房的指标，乙方想把指标转移给甲方，那么甲、乙双方签订了一个借名购房协议。由甲实际出资以乙名义购买经济适用房，并且甲方给了乙方10万元作为购买指标费用。等乙方把经济适用房买下来之后，甲方要求乙方依据借名购房合同把经济适用房过户到甲名下，这种情况通常是是不会得到支持的，会直接判令借名买房协议无效，到时房子是乙的，甲方买指标的钱还可能拿不回来。

如果变通一种方式，甲方与乙方不是签订借名买房协议，而是直接签订了买卖合同协议，甲方支付全款给乙方，约定等经济适用房符合上市交易条件，乙方即把房产过户转让给甲方，这里买卖二手期房的合同是合法有效的，司法实践中大多能得到支持，即经济适用房符合上市交易条件了，乙方有义务配合甲方过户。

类似特殊房产还有：拆迁房、安置房、单位集资房。对于这类房产，相比较政策性保障住房来说，不会必然无效，但因为有相应的限制条件，与其借别人指标签订借名买房合同，还不如直接与有指标的人签订买卖合同，约定等有指标的人登记的房产，符合上市交易条件，双方就过户，这种情况，司法实践中通常会支持。