最近，恒大研究院发布了《2019年中国城市群发展潜力排名》。粤港澳大湾区位列第二，超越京津翼。

恒大研究院的任泽平曾说过，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。今年4月百度地图联合中国城市规划设计研究院等机构，选取中国100个主要城市研究，发布了《2019年度中国城市活力研究报告》。

其中，最震惊的数据是东莞，青年人口吸引力大湾区第三、全国也是第三，仅次于深圳、广州，超越北京！

TOP3的实力，说明东莞社会经济发展对青年人的吸引力强劲，反过来青年人也会推动东莞社会经济发展，形成一个良性循环。

买房，本质上买入一座城市。中国这么多城市，除了考虑生活的因素，资产增值也是重要因素。选城市有个关键，选人口净流入、新型产业势头向好的。人口有活力，经济有活力，房价才有向上动力。

和别的城市不同，东莞将成为第一个和深圳通过地铁接驳的城市。

深圳、东莞实现正常通勤，对你来说只是遥远的传说吗？

深莞两地连线的脚步越来越近，未来住在东莞，搭地铁到福田上班都不再是梦！

10月28日，深圳地铁6号线支线，两条单线隧道顺利贯通。地铁6号线支线，预计2022年建成通车。届时将连接起深圳、东莞轨道交通网，对促进深莞一体化发展具有重要意义。也就是说，等地铁通了，东莞买房，深圳上班，完全可以住在自己家。换乘深圳6号线，去龙华、福田，去宝安、南山都非常方便。 

东莞迎史上最严调控

公寓资产，财富大门低门槛入场券

大湾区内9个城市为什么要买东莞？东莞区位优势明显，被称为是粤港澳大湾区第四城，被三个一线城市（香港、深圳和广州）紧紧包围。放眼全世界，很难看到像东莞这么一个城市。相对深圳、广州，东莞房价更亲民，同时又很有潜力，无论是产业，还是人口，都具备很强的支撑力。

著名经济学家张五常有个著名判断：“我肯定地推断深圳将会超越硅谷，主要是硅谷没有一个像东莞这种水平的工业区。不仅今天没有，永远也不会有。”

他认为8年之后，深圳会超过硅谷，核心是因为东莞。

在大湾区的定位中，珠江东岸要打造以深圳、东莞为核心的具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。粤港澳大湾区是科技湾区，在广深港科技走廊中，东莞是绕不过去的一个非常重要的节点。这足以见得东莞的重要地位。

《东莞市现代产业体系中长期发展规划纲要(2020-2035年)》明确指出，东莞的发展目标，是要立足于粤港澳大湾区建设大局，打造全球先进制造创新领航城市。

除了产业优势外，东莞区位优势就是如此明显。深莞两地未来1-5年内，东莞至少有4条地铁与深圳连接，住在东莞，坐地铁去深圳上班，很快成为现实。

说完东莞的潜力，再来说说为什么要买公寓？今年，东莞主城区住宅房价全面进入4万+，正在突破我们的想象力。对刚需来说，买房门槛正在拔高，攒钱速度赶不上房价涨速，上车也越来越难。一个很现实的问题摆在购房者眼前：城区房价这么高，还有机会上车吗？

东莞主城区住宅房价全面进入4万+

当下，买能负担，又有升值空间的核心公寓，就是一种明智的选择。毕竟，只有上车了，才能享受城市发展的红利。

一般公寓价格是同地段住宅的60%，甚至更低，而且面积小，总价低。年轻人工作几年的积蓄，再凑点就够首付了，几千块月供，虽有些压力，但买房扎根的目标一下有了实现的可能。

事实上，除了预算有限的购房者，有钱人也青睐公寓。今年7月东莞发布楼市调控新政，外地户籍买首套商品住房，社保要满1年；买二套商品住房，社保要满2年；最多只能买2套。

限购政策加码，购房门槛再度升级。即便有钱，没名额也买不了主城区住宅。如果想在主城区配置房产，不限购的公寓就成了香饽饽。

房产大象要提醒的是，买不限购资产要慎重选择，遵循这三个原则：地段核心、配套成熟、产品优质。

78%  PK  4%

东莞城区公寓涨幅碾压镇区住宅

房产的价值，80%由地段决定，20%由产品决定。正如华人首富李嘉诚提出的房地产第一黄金定律:“地段、地段、还是地段。”主城区是城市资源最为集中的区域，也是城市的核心地段。很多人对公寓有个误区，觉得涨幅慢。事实上，主城区的优质公寓涨幅表现非常抢眼。

以深圳为例，福田中心的深圳中心天元公寓，2015年开盘房价7万/平，今年14万/平，大涨250%，月租3万。

南山深圳湾的深圳湾一号公寓，2013年开盘5万/平，今年房价20万/平，暴涨400%，月租7.5万。

再看看非主城区的公寓，情况又怎么样呢？

龙岗的金地龙城中央自在寓，2015年开盘3.1万/平，今年还是3.1万/平，价格持平，月租2500元。坪山的龙光玖云著，2017年开盘2.8万/平，今年3.2万/平，涨幅14%。

通过这四组数据对比，很容易发现主城区和非主城区涨幅悬殊明显。

其实，现在的东莞就是十年前的深圳，深圳核心地段公寓的涨幅趋势，未来也会在东莞上演。

以东莞主城公寓为例，东城的中信东泰花园风云汇，40㎡的单身公寓，2010年5000元/平，2020年2万/平，大涨400%。南城的天利中央花园，46㎡的1室1厅公寓，2014年1万/平，2020年2万/平，涨幅达100%。

镇区公寓表现如何呢？

横沥的时代倾城，2018年1.55万/平，今年1.32万/平，不但没涨，反倒还跌了15%。茶山的时代天荟，2017年1.31万/平，今年1.74万/平，微涨8%。

发现没有，和深圳非常相似，东莞主城公寓升值幅度更大。拿城区公寓和镇区住宅对比，区别也非常明显。樟木头中心广场住宅2017年房价1万/平，如今1.07万/平，涨幅7%。桥头石竹山水园，2015年房价1.15万/平，今年1.2万/平，微涨4%。

中海十里溪境

首付30万起安家主城区

中海十里溪境区位图

核心极：

东莞新中心的价值

东莞发展看城区，城区发展看万江。在万江，汾溪是热门中的热门，相当于龙华的上塘、红山。东莞市城乡规划局公布的《关于东莞市万江区汾溪片区(84-FX)控制性详细规划的批前公示》，汾溪片区定位为万江副中心。

万江作为东莞主城区的新中心，这里规划了“三馆一园”城市级配套，市政文化艺术馆（在建）、市民广场（规划）、市民文化中心（规划）、人工岛公园（规划）。

增长极：

百亿产业爆发、旧改环伺

十里汾溪，规划投资超过200亿元，总建面约600亩，万江“4A茶文化景区”旅游项目。万江北部综合服务中心也落地了，总建面约96.99万平。

据不完全统计，万江城市更新总体量将近4253亩，再造一个未来新城。

同心极：

3条线地铁（规划中）交汇

来自贝壳研究院的数据显示，地铁在影响购房决策的因素中，排在首位。

2019年2月19日，东莞R1线动工，万江有3个站点，预计2023-2024年通车。规划中的东莞地铁6、7、8号线，也在这里交汇，串联起东莞各个核心区域。

11月11日，中国政府采购网发布《东莞市轨道交通局市轨道交通6、7、8、12号线控制性详细规划研究(采购方式意见征集公告)单一来源公示》。这预示着，距地铁开建又近了一步。

潮汇极：

主城三大核心商圈，吸引百万人流

项目拥有东莞主城华南mall+龙湾滨江商圈+新城商圈顶配版商圈，总体量超过200万平。靠近一流商圈，自住生活更便利，出租不愁租客和租金。

△商圈示意图

聚芯极：

首付30万，总价低

中海十里溪境loft创想空间，总价仅55万起，首付30万，对很多年轻人来说，压力并不大，轻轻松松安家主城区。要知道，主城区同等居住功能洋房，总价往往要180万起，而且月供要高出3000元左右，压力一下子大了很多。

层高4.5米，实用率非常高。无论是自住、办公，还是做民宿，空间功能百变，适用多种场景。共2个户型，A户型建面约31平、B户型建面约56平，分上下两层，户型功能空间完备，分区合理，收纳空间充足。

双层空间，多重想象。住在这样的房子里，无论你一人独居，还是甜蜜的情侣生活，又或者是三口之家，在此同样可以张弛有度，空间的灵活百变，可温柔包裹你的忙碌与关爱，成为最温暖的安乐窝。

趣享极：

园林、乐园、泛会所配套

创想空间产品，同样享受住宅配套，比如全龄段的泛会所、国际设计大师匠心打造的五重景观园林。

地块内有一棵百年古榕，中海以尊重东莞的人居理念为出发点，将百年古榕完整保留下来。最终形成“生命之树”开发理念，进行设计优化，打造古树之怀的特别体验。

实景图

实景图

其中，超800平的缤纷梦幻乐园，是很多客户喜欢的配套，谁不希望自家楼下就有mini迪士尼乐园呢。

强心极：

中字号央企，产品力名列前茅

中海，中字号央企，秉承“精筑城市美好家园”的理念，以精工品质成就高端人居。

中海在东莞打造了知名度很高的豪宅项目，如中海云麓公馆、中海莞府。其中，中海云麓公馆，开创了华南新中式半山别墅设计理念，将中国传统文化精髓融入其中，被称为华南“绝版”别墅。

中海云麓公馆

中海莞府，带领东莞进入顶豪元年，成为东莞塔尖人群资产配置的不二之选。

中海莞府

央企中海打造的loft产品，无论内部的居住舒适度，还是外部的社区配套，出租回报也非常可观，预计交楼后月租2000元。