最近深圳楼市备受全国关注！新华社几乎直白点名狠批深圳“打新热”需要“硬核”手段应对，接着是深圳住建部门表态，政府正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。央媒与深圳住建局轮番重磅发声，接下来深圳有关部门再祭出调控加码的“组合拳”成为大概率事件。

可以预见的是，无论针对楼市再祭出何种手段，压制未来投资性“打新”的目标是明确的，也即是说一个“后打新时代”要来临了！这两年以赚取一二手房价格倒挂差价的置业投资逻辑又一次被颠覆！

后打新时代

置业投资逻辑将呈现如何变化？

那么在“后打新时代”作为普通置业者这几个问题值得思考，比如未来投资房产需要关注哪些方面？入手何种物业能代替“打新”跑赢大势？

经过一轮又一轮的“打新狂潮”之后，曾经起到一定调控作用的“715”政策已经在高智商的市场逐利者面前没有了太大的作用，“无房优先”的规则被玩成“花式代持”财富游戏。

此番被官方发声狠批后，深圳未来楼市政策在“715”之上继续加码成为行业共识，合伙炒房、借名代持的运作方式将被压制，甚至大概率出台类住宅性质的房子进一步增加交易税、持有成本与时长，同时买房资金来源实施更严厉监管的政策。

如此一来，大部分有投资置业需求的朋友也会受到影响，住宅的“打新”之路被堵死，投资标的明显减少，就算是代持也要付出更大的代价，而一些核心区域的不限购不限贷、可低成本撬动未来高价值、对房价不造成标杆性推动作用的公寓类产品，有机会实现“闷头发大财”。

不过公寓产品的投资比起住宅闭着眼睛“打新”更考验投资功力。对于投资置业公寓类产品，我们公众号上曾多次申明，这里再重申一次——

多数城市的公寓就是一个大坑，完全没有投资的逻辑！大湾区除了深圳、广州等几个核心城市之外，希望通过购买公寓实现投资回报绝对是屈指可数。就算是在深圳，部分区域的公寓投资也是吃之无味弃之可惜的“鸡肋”。

重点关注这类物业，

财富弯道超车就靠它了！

关于公寓的投资一般有两种情况，一种是深圳核心区域的高端公寓投资，比如代表性的深圳湾一号，这类型的公寓是身份与财富的象征符号，价值是通过超级富人之间的击鼓传花实现，虽然其房价涨得最猛，但总有人愿意接盘，也就成了资金充裕投资“玩家”的追逐的目标。

今天我们讨论的是另一种情况——较低总价的小户型公寓的置业投资，此类产品价值增长路径与豪宅型大公寓有所差别，小户型公寓的投资回报则是实实在在的市场供需、城市利好等因素的推动，两者未来价值增长的逻辑不一样。

因此购置小户型公寓，首选必须是在核心城市深圳，而深圳的公寓必须选择未来有增长的核心区域，并可满足租金回报与房产价值未来可期的条件。

纵观深圳可选择的核心区域，深圳湾、南山CBD、福田CBD、宝安中心等这些城市最核心、最有价值的区域公寓，多为豪宅型大公寓，其价格高则冲向20万/㎡，低则也在10万+/㎡的路上，想以低成本冲刺财富升级的梦想难度太大。

除了以上提及的核心区域，还有值得我们关注的区域吗？

罗湖，是笔者这两年最看好能实现低成本撬动大财富的区域，一是作为深圳中心区域之一，整体房价尚处洼地；二是全区核心的达2300万㎡大体量旧改纷纷上马，价值持续在兑现。这正是合乎房产投资逻辑的最佳状态。

而蔡屋围片区作为罗湖发展最早、最成熟区域，已发展成为罗湖金融、贸易、文化核心区，同时随着旧改价值的逐步兑现，目前尚处价格洼地的蔡屋围成为未来几年里最具投资的片区之一。

即将面市的恒大天玺公馆的25㎡-83㎡的公寓产品正是位于蔡屋围片区的核心位置。我们认为该项目是目前“后打新时代”值得拥有的一个投资佳品。

CBD稀缺资产

“后打新时代”的极佳选择

我们先整体看一下恒大天玺公馆，该项目位于罗湖蔡屋围的“金三角片区核心商贸区”，总建面约5.4万㎡，集住宅、公寓及裙楼底商于一体，产品具有不限购不限贷、3.6米层高跃层空间、带阳台、通燃气（除 A户型）等优势。

我们以下从几方面分析恒大天玺公馆的价值：

从项目所在的蔡屋围片区价值来说，这里具备2300万旧改正在推进、城市新坐标700米的深圳塔无一不昭示着城市新一轮价值焕新时代已经来临，现在是价值爆发前夜，也正是入手的绝佳时期。

目前，蔡屋围统筹旧改拟通过城市更新，拓展万象城周边地区，集约开发建设蔡屋围金融核心、高端商业、社会文化的“密集发展区”，打造媲美国际一流的地标性城市建筑群，再造中国新地标，再创深圳新高度，激发罗湖新活力。

恒大天玺公馆所在是罗湖"金三角"区域，拥有7成以上国内银行机构，9成以上外资银行机构总部和地区总部，金融总资产占全市64%;深圳74%的银行机构、 80%的保险机构、40%的证券机构、64%的金融资产、90%的外资银行，87家世界500强等商务金融巨头汇聚于此，让金三角登顶塔尖资产聚集地。

恒大天玺公馆则是位于这个“金三角”核心区的深圳新地标“深圳塔”附近，无论是深圳亦或全球地标式的物业溢价空间都是令人惊叹的。

纵观世界的超级的物业，一般位于地标所在之处，其代表着价值的“天花板”。比如世界级地标区域——曼哈顿的物业就是地标旁物业“永恒增值定律”的最有利佐证。在次贷危机中美国整体房价下跌，而曼哈顿豪宅却逆势上涨34.4%（2006年1月—2012年9月期间数据）。

再看回深圳的区域地标旁物业，比如福田的平安金融大厦，在它周围的几个楼盘，即使楼龄都有一定历史，但是房价依然保持均价在11万/平左右。所以说，地标旁物业的抗跌、高涨幅已经得到认证。这是价值制高点，也是资金安全港。

▲蔡屋围城市规划图，以政府最终审批为准

从片区的客群需求来说，罗湖作为一直以来写字楼空置率最低的区域，金融科技人才的居租需求比较旺盛，加之先行示范区未来对全球科创金融企业、人才的吸引，恒大天玺公馆极致的空间可满足这些人群的需求。大量需求自然能推动物业的增值。

根据贝壳找房的数据显示，恒大天玺公馆旁的京基100大厦，33㎡的单间租金达到5000元/月，66㎡的两室两厅租金达到了7500元/月。

另外根据我们的市场调查统计，罗湖附近的公寓租金近三年来涨幅达到了150%，售价上涨近15%—40%。

选择购买恒大天玺公馆这类公寓的无非两种类型朋友，一种是受到政策压制只能退而求其次，虽不能赚得像一些网红住宅那般极致，但也是不错的投资方式；另一种是资金尚未能够得着动辄大几百万的房子，通过自己对投资的敏感，挑选像恒大天玺公馆这样高价值的物业，也能实现财富的初步升级。

从交通方面来说，恒大天玺公馆位于蔡屋围桂园路与红宝路（规划）交汇处，周边1、2、3、9号线4条地铁环绕，连接全城，打造30分钟交通生活圈。

距离恒大天玺公馆最近的是1、3号线老街站，步行距离约448米；距离1、2号线大剧院站约593米；距离3、9号线红岭站约1.2公里（以上均为高德地图测距）。未来规划建设5号线延长线、11号线东延线，这里将集齐1、2、3、5、9、11号线共6条地铁。

另有深圳站+罗湖口岸、莲塘口岸、文锦渡口岸三大口岸，辐射香港、珠三角，立体枢纽交通，快速通达全城，辐射全国。

再从周边成熟配套来看，恒大天玺公馆周边，就分布了国贸、东门、万象城和蔡屋围四大顶级航母商圈。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心；东门商圈，是中国18条重要商街之一；国贸商圈，是深圳最成熟的商圈之一；蔡屋围商圈，以KK mall为代表，第一次将“购物中心”的概念带给深圳。

另外，恒大天玺公馆自带约5400㎡的时尚商业街区、便民服务站、社康中心等，一站式满足从休闲娱乐到便捷服务的需求。

同时恒大天玺公馆也能高品质满足生活休闲需，项目3公里散步圈里聚集了59.15万㎡洪湖公园、28.82万㎡荔枝公园、12.95万㎡人民公园、5.9万㎡儿童公园、2.7万㎡文化公园。可以说是宁静与繁华共享。

产品本身设计与品质打造的层面更是颇具匠心，恒大天玺公馆室内空间由著名建筑设计师梁志天主笔设计，代表作有深圳湾1号莱佛士公寓、前海恒裕金融中心国金汇等，都是深圳顶级豪宅。此番邀请梁志天加盟，足见恒大对产品打磨之用心。

恒大天玺公馆效果图

恒大天玺公馆集合了不限购不限贷、3.6米层高、小户型总价低、带燃气带阳台等优势特点，比起市面上同类型的公寓产品更具优势。

据了解，恒大天玺公馆已经于12月1日开售，主推175米高的天际美寓，产品面积段为25-83㎡，户型涵盖1房1厅、1房2厅、2房2厅。这个户型算是深圳城市核心区的稀缺投资品，特别是该项目所在的“金三角商贸核心区”是众多利好爆发的前夕，红利可见，绝对值得下手拥有！