经常有网友问我，哪里的房子会不会涨，会不会跌，我也系统的讲了很多房价涨跌的经济学原理、逻辑，可能有点复杂，不太好理解。

这里教大家一个容易理解、好操作的方法，用一个单一因素，也就是一二手楼房价的关系，来直观判断城市或片区，未来的房价变化趋势。

这里有三种情况：第一种是一手楼价格低于二手楼；第二种是一手楼价格高于二手楼；第三种是一二手楼价格基本持平。这分别预示了什么？我们来给大家解析一下。

第一情况，一手楼比二手楼便宜的城市或片区，未来房子是一定会涨价的。这是由于新房限价比较严格，一手楼买到之后，已经有比较确定的利润空间了。这种地区，投资应该去打新，买到就是赚到。

比如：2020年，北京的一手楼均价4.8万一平，而二手楼已经到了5.4万一平啦（图1）。深圳南山科技园片区，一手楼均价在12-13万左右，但二手楼价格已经到了16-18万了。那这种地方，就可以闭着眼睛买了。

第二种情况，一手楼与二手楼的房价、基本持平的城市或片区，只要经济持续发展，人口继续增加，房价未来还是要涨的。

比如：东莞的一手楼和二手楼的走势基本并驾齐驱，保持同步（图2），南京的情况也差不多（图3）。在这些地方买房投资，原则上不会犯错误，保值是没问题的。

第三种情况，一手楼比二手楼的房价、要贵很多的城市或片区，就要特别小心了，可能出现横盘、甚至下跌。这是因为，你买的新房充满希望，但投资变现的时候，已经变成二手房了，这些地方，新房上涨非常快，而二手房却基本不动。

比如：重庆近两年来，新房平均价格没有什么太大变化，在1.2万一平左右。二手房平均价格，整体却在下滑（图4）。杭州近两年来，新房价格也没什么大波动，基本在4万一平左右，而二手楼只有3.1万一平，远低于一手楼（图5）。惠州这几年，一手楼还是在慢慢上涨的，但二手楼却涨得特别慢（图6）。所以，为什么好多人在惠州买了房子，会感觉怎么买完没涨呢？是掉坑了吗？这实际上就是因为惠州一二手楼的涨幅速度，差距还是比较大的。

所以，今后的房价一定会进入深度分化，城市外部在分化，城市内部也在分化。

即使是很多不错的城市的远郊区，由于前几年投资客大量进入，市场被哄抬起来了，但没有形成居住环境，没有人去住，二手房市场没有发展起来，有些地方出现了大跌，比如：环京的燕郊、廊坊，郑州、长沙、西安等省会城市的远郊区。

所以我总在说，一定要理解房子是用来住的，没有人住的房子，只有投资客，房价是涨不起来的……

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